Skip to content

TRX: Satu lagi projek Najib-BN yang bakal gagal?

August 15, 2012
Dzulkefly Ahmad, Harakahdaily 13 Ogs 2012

1.     Sejak pengumuman tentang Tun Razak Exchange (TRX) dikitar
semula dengan pelancaran akhir bulan Julai lalu (dulu disebut sebagai
KLIFD (Kuala Lumpur Interantional Financial District), tidak habis-habis
projek mega-mewah ini dipertikaikanoleh pelbagai pihak. Lebih malang
ialah nama al-Marhum Tun Razak bapanya ‘cuba’ dijual Najib untuk
menyuntik ‘excitement’ atau ‘aura’ dalam projek yang telah mula menunjukkan pelbagai
kelemahan. Asalnya diwawarkan sebagai projek swasta, (sama semacam MRT
juga dulu pada mulanya) tetapi sekarang jelasnya adalah ditaggung seluruhnya oleh
kerajaaan (1-MDB) dan hilang sebutan rakan swasta atau ‘partners’nya.

2.     Projek yang kononnya akan menjana Nilai Pembangunan Gross  atau
GDV sebanyak RM26 bilion ini terpaksa Najib ‘hiaskan’ dengan pelbagai
‘insentif yang sangat lumayan dan mewah kepada bakal pelabur.

Antaranya  ialah :

i.              100% pengecualian cukai selama 10 tahun kepada
syarikat yang layak beroperasi

ii.             50% pengecualian cukai pendapatan pemaju hartanah selama 7 tahun

iii.            Pengecualian duti stamp penjanjian pembelian dan perkhidmatan.

3.     Cuba hitung berapa banyak pendapatan negara akan dikorbankan untuk
menjayakan TRX ini yang tentunya ramai pengamat bidang kewangan
korporat dan hartanah atau ‘analysts’ tidak salah bahkan mudah menyimpulkan bahawa projek
ini sukar penggamit minat yang genuine lalu memerlukan banyak ‘insentif’.

4.     Era membina projek-projek mega-mewah ini adalah legasi Tun M
dalam zamannya tetapi jelas dikitar semula oleh Najib. Umum masih
ingat betapa projek yang sepatutnya merupakan inisiatif yang
berteraskan ‘knowledge-pengethaun’ dan diisi dengan kemasukan dan
keterlibatan ‘knowledge worker’ – pekerja berpengetahuan akhirnya akan
menjadi “Projek Real Estate” atau “Projek pembangunan Hartanah”.

5.     Najib Umno-BN memang terus mengulangi kesilapan lama.
Persediaan ‘Human Capital’ tidak diberi tumpuan tetapi sibuk dengan
pembangunan ‘batu dan besi’ atau bahasa sinisnya ’brick and mortar’! Rakyat belum lupa
projek mega-mewah MSC, BIO Valley dll serta kesudahannya.

6.     Paling terkini dan juga paling tajam kritikan adalah dari pihak
sektor pemaju pembangunan hartanah dan pembinaan sendiri.

7.     TRX ditanggapi mereka sebagai satu yang paling mencabar kepada
pihak pemaju haratanah di Kuala Lumpur justeru dalam suasana ‘glut;
atau ‘lebihan atau Lambakan’ yang telah pun mula dirasai pihak
syarikat-syarikat pemaju ini.

8.     Metropolis milik NAZA-TTDI, KL Eco-City milik S P Setia Berhad
dan tidak kurang juga Warisan Merdeka milik Permodalan Nasional Berhad
(PNB) semuanya bercita-cita menyiapkan bangunan mereka dalam
lingkungan 2015 ke 2017. Yang baru siap termasuk Menara Felda di
Platinum Park dan banyak yang lain. Yang sedia ada seperti Menara
Binjai dan Menara Prestij sedang menyaksikan pengurangan penyewa
secara berterusan.

9.     Dengan TRX juga dijangkakan akan menyiapkan Fasa Pertamanya
yang dikatakan menelan RM3.5 bilion oleh 1-MDB sebelum 2017,
kehadirannya tentu mengancam pesaing-pesaing yang juga telah memeterai
beberapa perjanjian dengan syarikat-syarikat kewangan.

10.  Insentif yang diberikan Najib, tentunya menggugat kedudukan mereka
kerana syarikat-syarikat kewangan ini boleh sahaja merungkaikan serta ‘menamatkan’
perjanjian untuk mengambil kesempatan  ‘tax holiday’ dan pengecualian duti setem yang boleh sahaja mencecah berjuta ringgit.

11.  Metroplis contohnya, yang akan dijangkakan siap pada tahun 2015 akan memuatkan
‘penginapan’ atau residence, ofis tower dan sebuah ‘regional mall’.
Metropolis sahaja menawarkan sejumlah 1 juta kakipersegi GFA atau
Jumlah Lantai pejabat. Warisan Merdeka pula menambah 3 juta muka
persegi, sementara KL-Eco City ( milik SP Setia BHd) menokok 5.55 juta
kaki persegi lagi. Sangat sengit perlumbaan ini.

12.  Mengikut kajian dan data dari sebuah pengkaji pasaran hartanah,
Kuala Lumpur menyaksikan penambahan sebanyak 5 hingga 7 juta ruang
pejabat atau GFA setiap tahun. Di samping itu juga bahawa
‘over-development’ ini telah menjadikan harga pasaran tidk mampu
mereka naikkan dan berada pada julat sewaan RM7 hingga RM8 kaki persegi.

13.  Pasaran Hartanah sangat mempertikaikan hasrat Najib dalam
pembinaan TRX kalau ianya bukan berteraskan kajian yang mendalam
disegi keperluan (Needs Anaysis) dan profiling bakal-bakal tenants.
Untuk TRX mampan atau ‘viable’ ia mesti menggamit 100
syarikat-syarikat multi-nasional khasnya kewangan atau MNCs yang
bersedia beribu-pejabat di TRX Kuala Lumpur. Apakah itu satu cita-cita
yang menasabah dalam suasana ekonomi dunia yang seba muram (Bearish)
dan lembap?

14.  TRX tidak boleh disamakan dengan Twin-Towers yang dibina dalam
era pertumbuhan adalah rata-rata 7% setiap tahun. Pengalaman
membuktikan bahawa ketika siap pembinaan Twin-Towers,(1997) ‘occupancy
rate’ atau ‘tahap sewaan’ menjunam dari 90% ke 72% dalam tahun 2001
sebelum stabil kembali kepda 83% selepas tahun 2007.

15.  TRX bukan sahaja dipertikaikan keperluannya untuk dilonggokkan di
satu Hub Kewangan, atas sebab sifat ia bukan satu pembangunan hartanah
tetapi industry yang ‘knowledge-based’ dan lebih penting perkhidmatan
dan produknya yang kompetitif dan menarik.Maka boleh sahaja berada
dimana-mana pun dalam dunia yang telah tersedia ‘globally wired and
connected’.

16.  Jangan sampai akhirnya kerugiannaya akan mengakibatkan institusi
kewangan menanggung hutang tak berbayar mereka ini seperti dalam
pengalaman krisis kewangan 1997, antaranya sebab sektor pembangunan
hartanah dan pembinaan yang ‘ghairah membina’ sehingga mencetus ‘Glut’ dan ‘Lambakan’ sehingga berlaku ‘property bubble’ atau belon hartanah. Fenomena ‘Bubble’ adalah jenayah 3 pihak – perbankan, pemaju dan kerajaan! Pembeli spekulatif adalah ‘pemakin’ letupan ini.

17.  Najib wajar berwaspada dengan nafsu besarnya kerana takut tak
mampu dibawak dek badanya. . Memanglah yang plaing mudah memacu
pertumbuhan adalah dengan ‘Bina, Bina  dan Bina’..Bukan bina Modal
Insannya, jauh lagi bercakap tentang Kualiti Modal Insan itu di segi
yang punya Integriti, KeAmanahan, Kompetensi dan Moralnya, sekaligus yang bebas rasuah, salah guna kuasa dan sarat dengan putar-belit! Malang!

Sampai bila mahu begini?

Dr Dzulkefly Ahmad,
Pengarah Eksekutif Pusat Penyelidikan PAS.

Advertisements
2 Comments leave one →
  1. August 15, 2012 3:49 am

    mantap tulisan doc, kali ini dalam bahasa melayu

  2. Black Arrow permalink
    August 17, 2012 1:06 am

    Ya, harap ada lebih banyak lagi tulisan dalam Bahasa Melayu.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: